주택 양도소득세 계산기

기준일 · 2026년 5월 10일 이후 양도분 기준

① 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
② 1세대 1주택 비과세 — 2년 이상 보유(2017. 8. 3. 이후 조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주도)면 비과세. 양도가액이 12억 원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세해요.
③ 양도소득금액 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제
④ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만 원 → 세율 적용 = 양도소득세, 지방소득세는 그 10%

장기보유특별공제 (보유 3년 이상)

세율

보유 기간은 취득일부터 양도일까지 만으로 세요. 원 미만은 버렸어요. 근거: 소득세법 제55조·제89조·제95조·제103조·제104조, 같은 법 시행령 제154조·제156조·제160조, 지방세법 제103조의3, 국세청 「1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산」 사례와 결과가 같아요.

📌 조정대상지역은 2026년 7월 1일 기준 서울 25개 구와 경기 15곳(화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가)이에요. 전체 목록은 취득세 계산기 아래 현황 표에서 볼 수 있어요. 조정대상지역 공고일 전에 매매계약을 하고 계약금을 받은 주택은 중과하지 않아요(소득세법 시행령 제167조의10).

📌 다주택자 중과 한시 배제는 연장 없이 2026년 5월 9일에 끝났어요(2026. 2. 정부 발표). 5월 9일까지 매매계약(토지거래허가구역은 허가 신청)을 하고 4개월(2025. 10. 16. 새로 지정된 조정대상지역은 6개월) 안에 잔금을 받으면 중과하지 않으니 이 경우 다주택 (중과 없음)을 고르세요. 2026년 8월 발표된 세제개편안(장기보유특별공제 거주 중심 개편, 2027~2028년 중과 완화 등)은 국회 통과 전이라 반영하지 않았어요.

표2는 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)이 보유 기간 중 2년 이상 거주했을 때예요. 보유 공제와 거주 공제를 따로 세서 더해요(예: 보유 8년·거주 5년 = 32% + 20% = 52%). 거주 2년 이상 3년 미만은 보유 3년 이상일 때 8%. 조정대상지역 다주택 중과 대상은 공제가 없어요. 근거: 소득세법 제95조 제2항 표1·표2.

Q. 필요경비에는 뭐가 들어가나요?
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 샷시·확장·보일러 교체처럼 집의 가치를 높인 공사비가 들어가요. 도배·장판·수리비처럼 원상회복 성격의 비용은 인정되지 않아요. 영수증이나 계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 해요.

Q. 양도세는 언제 신고하나요?
잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 납부해야 해요. 비과세라도 12억 원 초과 고가주택은 신고해야 해요. 홈택스에서 직접 신고할 수 있어요.

Q. 어떤 다주택자가 중과 대상인가요?
양도하는 집이 양도일 현재 조정대상지역에 있고 세대 주택 수가 2채 이상일 때예요. 수도권·광역시·세종 밖의 공시가격 3억 원 이하 주택, 일시적 2주택, 장기임대주택 등은 중과에서 빠져요.

Q. 일시적 2주택은 언제까지 팔아야 하나요?
새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔아야 해요. 종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이고 새 집을 2026년 8월 4일 이후 샀다면 2년이에요(2026년 10월 1일 이후 양도분). 종전 집을 산 날부터 1년이 지나기 전에 새 집을 샀다면 일시적 2주택 특례를 받을 수 없어요(수용 등 예외 있음).