전월세 전환 계산기
전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸거나 보증금을 조정할 때 금액을 계산해요. 입력값은 서버로 보내지 않고 이 화면에서만 계산해요.
⚠️ 참고용이에요. 법정 상한은 계약 중 증액·전환이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 한도이고, 새 계약의 임대료는 당사자가 정해요. 대출 비교에는 보증료·중도상환 수수료·기회비용을 넣지 않았어요.
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계산 방법
| 계산 | 공식 |
|---|---|
| 전세→월세 | 월세 = (전세금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12 |
| 월세→전세 | 전세금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율 |
| 보증금 조정 | 새 월세 = 지금 월세 − (새 보증금 − 지금 보증금) × 전환율 ÷ 12 |
| 갱신 5% 상한 | 최대 보증금 = 지금 보증금 × 1.05, 최대 월세 = 지금 월세 × 1.05 |
법정 전환율 상한: 보증금을 월세로 바꿀 때는 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율을 넘을 수 없어요. 지금 기준금리는 ( 결정)라 상한은 예요.
갱신·증액 상한: 계약 중 증액이나 계약갱신요구권으로 갱신할 때 보증금·월세는 약정 금액의 5%(20분의 1)까지만 올릴 수 있고, 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요(주택임대차보호법 제6조의3 제3항·제7조, 시행령 제8조). 새로 맺는 계약은 이 상한이 없어요.
대출 vs 월세: 전환 금액을 전세대출로 마련하면 1년 이자는 금액 × 대출 금리, 월세로 내면 1년치는 금액 × 전환율이에요. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가 유리해요. 내 돈으로 전세금을 낸다면 그 돈을 예금에 넣었을 때 받을 이자(이자소득세 15.4%를 뺀 세후)가 전세의 비용(기회비용)이에요.
근거: 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조(연 1할, 연 2퍼센트). 기준금리: 한국은행 기준금리 추이. 실제 시장 전환율은 한국부동산원 전월세전환율 통계(R-ONE)에서 지역별로 볼 수 있어요. 기준일 2026년 9월 27일.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 상한보다 높은 전환율을 요구하면요?
계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우라면 상한을 넘는 월세 부분은 효력이 없어요. 이미 냈다면 돌려 달라고 할 수 있고, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.
Q. 월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 있나요?
아니요. 상한은 보증금 → 월세 방향에만 있어요. 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 서로 합의해서 정해요.
Q. 계약 갱신 때 얼마까지 올릴 수 있나요?
약정한 보증금이나 월세의 5%(20분의 1)까지예요. 보증금 3억 원이면 3억 1,500만 원, 월세 100만 원이면 105만 원이 최대예요. 위에서 갱신 5% 상한을 고르면 바로 계산돼요.
Q. 내 돈으로 전세를 사는 것도 비용인가요?
네. 전세금을 예금에 넣었다면 받았을 이자가 기회비용이에요. 예금 금리를 넣으면 세후 이자(15.4% 원천징수 후)와 1년 월세를 비교해 줘요.
Q. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌나요?
네. 한국은행이 기준금리를 바꾸면 상한(기준금리 + 2%p)도 함께 바뀌어요. 이 계산기는 2주마다 기준금리를 확인해 반영해요.